Rozdělení příjmů spoluvlastníků nemovité věci

Plynou-li příjmy z užívání věci ve spoluvlastnictví na základě písemné smlouvy jen určitým spoluvlastníkům nebo jinak, než odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům, rozdělují se tyto příjmy a výdaje podle této smlouvy. Je možné tak uzavřít smlouvu mezi spoluvlastníky, kdy příjmy z nájmu poplynou pouze jednomu vlastníkovi, který nemá jiné zdanitelné příjmy a mohl by využít slev na dani případně nezdanitelných částek.

V případě, že dosahuje poplatník příjmy společně s dalšími poplatníky z titulu spoluvlastnictví k nemovité věci, rozdělují se v souladu s ustanovením § 12 odst. 2 zákona o daních příjmů dosažené příjmy mezi poplatníky podle spoluvlastnických podílů. Obdobné pravidlo platí pro rozdělení výdajů.

Plynou-li však příjmy z užívání věci ve spoluvlastnictví na základě písemné smlouvy uzavřené všemi spoluvlastníky jen určitým spoluvlastníkům nebo jinak, než odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům, rozdělují se tyto příjmy a výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů podle této smlouvy; přitom výdaje musí být rozdělovány ve stejném poměru jako příjmy. Pokud nejsou příjmy a výdaje rozděleny podle spoluvlastnických podílů, mohou spoluvlastníci uplatnit výdaje na ně připadající pouze v prokázané výši (nikoliv paušální výdaje).

Znamená to, že lze např. uzavřít smlouvu mezi spoluvlastníky tak, že příjmy z nájmu poplynou pouze jednomu vlastníkovi, který nemá jiné zdanitelné příjmy a mohl by využít slev na dani případně nezdanitelných částek. Tento spoluvlastník zdaní celý příjem z nájmu a k dosaženému příjmu uplatní veškeré doložené výdaje týkající se pronajímané nemovitosti, a to v plné výši, včetně odpisů nemovité věci či rezervy na její opravu.

V některých případech tedy může být výhodnější mezi spoluvlastníky uzavřít písemnou smlouvu o tom, že příjmy z nájmu poplynou pouze některým spoluvlastníkům. Zejména to mohou poplatníci realizovat v rámci rodiny (s cílem uplatnit všechny slevy na daní příp. nezdanitelné částky) a v případech rozdílného dosahování celkových zdanitelných příjmů jednotlivými spoluvlastníky.

Podle úřednického pokynu GFŘ č. D – 59 platí, že pokud nejsou příjmy a výdaje rozděleny mezi spoluvlastníky podle spoluvlastnických podílů, mohou spoluvlastníci uplatnit jako daňový výdaj i odpisy a rezervu na opravu nemovité věci. Odpisy a rezervu na opravu hmotného majetku přitom mezi sebe rozdělí ve stejném poměru, ve kterém si dělí příjmy plynoucí z tohoto majetku.